实施方案落地,房地产业从此前征收5%的营业税,改为适用11%的增值税率人们关心,买房会因此降价吗?
将于5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则“揭开面纱”,标志着已实施4年多的营改增改革迎来“收官”之战随着最后4个行业——建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税,这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何?记者多方采访求解答案
根据新规,增值税替代营业税后,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税而且即便税率相同,由于增值税计算方法不同,计税依据需转化为不含税价,实重庆时报报际税负还会更低
算账:市民出售购买2年内房屋,如果销售额总价100万元,本来需缴纳营业税5万元现在按增值税算,把100万视作含税销售额,那么不含税销售额就是:100/(1+0.05)=95.24万元,即4.76万元是应缴纳增值税额,相比营业税少了0.24万元
点评:中国社科院财经战略研究院研究员张斌说,土地问题直接影响的就是房价土地出让成本可在销售额中抵扣,有助于减轻房企税费负担但由于政策刚发布,最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定
点评:“虽然生活服务业税负有可能下降,但一般消费者很难从价格上感受到”中国国际税收研究会学术委员汪蔚青说,商品和服务价格最重要的决定因素是供求关系,而不是税负考虑到餐饮等服务业人力和租金成本不断上升,重庆时报广告部即使税负下降商家也很难让利给消费者据新华社
安徽省国税局货物和劳务税处调研员江山认为,随着钢筋、水泥等建筑成本得到进项抵扣,改革有助于消除重复征税,但目前建筑业发票管理有待规范
作为过渡举措,方案还明确一般纳税人在一些特殊情况下也可选择3%的简易征收税率,如以清包工方式提供的建筑服务
点评:伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,此次二手房交易营改增政策基本可以看作是对现有营业税政策的平移,征税税率、年限和范围等与之前变化不大总体看对二手房市场影响微乎其微,不会增加交易环节的税收负担
迎减税利好房价会降吗?
此次纳入试点的建筑业营改增,涉及建筑企业年产值近16万亿元,从业人员4500万人,其税负变化关系房地产开发成本改革后,重庆时报爱达财富建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税;小规模纳税人则使用3%的增值税征收率
生活服务业
方案最受关注的,是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%,一线城市甚至更高
点评:专家认为,改革不会对金融业整体税负产生重大影响“从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点,但考虑到可抵扣因素,特别是不动产抵扣,金融业税负应能实现只减不增”张斌说上海财经大学教授胡怡建认为,营改增后,金融业通过抵扣不动产、系统改造、服务外包等减税的可能性较大但对整个产业链来说,由于贷款利息和费用不能抵扣,对目前企业和个人贷款影响不会太大
托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务,养老机构提供的重庆时报数字电子版养老服务,婚姻介绍服务,殡葬服务,个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务……方案明确了数十项免征增值税项目,保障百姓基本的公共服务
金融业
教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等生活服务业与百姓生活最为紧密从原来5%营业税变为6%增值税,改革对行业税负和百姓生活影响怎样?
获免税优惠日常生活受益多少
实施方案中,百姓最关注个人卖房是否要多缴税?目前,我国二手房转让需缴纳5%的营业税
专家指出,房企成本主要有三大块:建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本成本高低直接影响房价建筑业和金融业与房地产业一并纳入营改增试点,有助于降低盖房和融资成本
实行增值税后,如果成本800万元,那么1000万元减去800万元后的差额200万元,按11%的税重庆时报网率,税负为22万元
作为产业链的最上游,金融服务主要是经营金融保险的业务活动,如贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等此外,方案还明确一些优惠政策,如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围;存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目
个人卖房要多缴税吗?
房地产
整体税负无影响,服务变化几何
建筑业
算账:以餐饮业为例,购买厨具设备、桌椅板凳可按17%税率抵扣;对餐馆装修可按11%税率抵扣但占大头的原材料成本,如在集贸市场购买肉和蔬菜等很少能开到发票,抵扣就无从谈起,税负具体下降情况有待观察
建筑企业 税负是否上升?
点评:安徽省一建筑企业财务部门人员说,短期看个别建重庆时报招聘筑企业实际税负可能会不降反增,但长期看有利于规范建筑业市场,倒逼上游企业规范资质
算账:一个总造价1000万元建筑项目,按营业税3%计税,税负30万元;
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