随着一系列调控政策的出台以及行业集中度的不断提升，房企合作抱团开发的情况越来越多。7月22日，招商局置地有限公司发布公告称，公司间接全资附属公司广州招商与广东保利、广东金茂、中铁（华南）等公司订立合作协议，以通过项目公司开发广州市白云区钟落潭镇五龙岗村土地。信息时报记者梳理发现，房企今年以来合作开发不断，或合资成立项目公司拿地，或在集团层面展开战略合作，模式不断翻新。四大房企联合开发广州白云地块
招商局置地有限公司7月22日发布的公告公告，其子公司与其他公司合作开发的地块位于广东省广州市白云区钟落潭镇五龙岗村，约16.97万平方米，为二类住宅用地。根据合作协议，广州招商、广东保利、广东金茂及中铁（华南）股权比例各占25％。而项目公司的董事会由四名董事组成，每家公司提名一名董事。项目公司董事会主席为广东金茂提名的董事。总经理（即法定代表人）负责项目公司的管理，由广东保利提名，由项目公司董事会任命。
招商局置地表示，各合营伙伴将从合作中受益，并降低投资风险。
信息时报记者从该地块的出让文件中了解到，该地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式，最高限制地价为49.82亿元，最高配建面积平方米；竞得人须在出让宗地范围内提供回迁安置住房不得少于平方米，验收后，由广州市白云区政府指定单位按元/平方米的价格回购，装修标准按照《广州市保障性住房设计指引》（版）的要求进行装修；竞得人需配建商业服务设施建筑面积平方米，建成并通过相关部门验收后，无偿移交广州市白云区政府指定单位；须采用装配式建筑的建造方式。
超八成房企采取合作开发模式
房企联合开发的案例远不止上述一例，且遍及全国。今年5月，中交地产溢价5.7亿竞得云南东白沙河片区亩土地。公告显示，该项目将由中交地产和碧桂园共同开发。无独有偶，今年6月，蓝光发展集团发布公告称，其下属公司云南骏苑地产通过挂牌受让云南晋宁滇池置业66%股权，获得晋宁区亩土地。从股权结构来看，另外还有碧桂园和新城控股两家持有云南骏苑地产股份，意味着该项目将由3家公司一共开发。
根据克而瑞房企销售排行榜可以发现，百强房企中超过80%的房企采用合作开发的轻资产模式。在目前销售排名前30的房企中，销售权益占比小于75%的约占到一半比例，其中合作开发比例最大的是绿城，其权益金额仅占约35%，旭辉也是合作开发比例非常高的企业，权益金额占比为53%。
广州市房协专家委员邓浩志对信息时报记者表示，房企合作开发通常有几种情况：一是项目需求资金总量大，需要几个大财团联合才能啃得下；二是优势互补，各自负责自己的强项领域。“常见的是一方负责开发手续，一方负责运营。”
联合开发有助于分摊风险
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时报记者采访时表示，联合拿地和开发，在当前市场降温和融资环境收紧的情况下，显得更有意义。从部分房企在项目操盘中途寻找联合开发合作商的情况看，说明部分房企近期的资金压力变大，而从实际情况看，房企通过联合拿地，在一定程度上有助于分摊风险。
平安证券的研究报告则指出，收购兼并、合作开发成为房企规模快速提升的重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力基础上，并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企提升规模的强大助推器。
首创证券的研究报告显示，年，销售量排名前十的房企市场占有率为26.9%，同比上升2.7个百分点，销量排名前二十的房企市场占有率为37.5%，同比上升5个百分点，销量排名前三十的市场占有率为45.2%，同比上升6.9个百分点。而销量排名前一百的房企集中度升幅最大，市场占有率同比提升11.3个百分点至66.7%。首创证券在研报中称，“我们认为年龙头房企在拿地及融资方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升。”
不过，也有业内人士指出，虽然各种合作模式日渐成熟，但项目合作开发在为房企创造诸多价值的同时，实际合作运营也同样会存在一些潜在的问题。一位曾参与合作开发的广州某房企营业负责人告诉信息时报记者，当时有四家房企联合开发增城某地块，其公司负责商业部分的运营，但一年后由于“种种原因”退出了该项目的开发。他指出，联合开发并没有想象的简单，在多家房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，或者是企业文化存在差异，都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。另外，由于合作开发项目涉及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上，也可能存在责任界定问题。
为此，克而瑞有关人士表示，在具体操作中，联合开发的各合作方需要明确各自在项目开发中的职能和责任，以高效推进项目的有序开发。同时还需要做好财务核算和工程进度的管理。地产开发作为资金占用大、开发流程复杂、周期较长的系统工程，潜在的风险可能会带来较大的负面效果。此外，还需要建立高效的沟通和决策机制，以降低因合作开发带来的沟通成本。
实力房企将占据更多话语权
业内人士指出，随着融资渠道的收紧，房企之间合作、收并购等模式盛行的状态还将继续。而这在降低房企风险的同时，也在一定程度上促进了行业集中度的提升，市场的“明星”效应或将更加明显。
平安证券的研究报告显示，凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，大中型房企以较小权益投资获取更高权益回报，比如万科、保利等房企净资产收益率均保持在15%以上。随着楼市降温及核心城市地价回落，预计后续主流房企权益占比将逐步回升。
严跃进在接受信息时报记者采访时认为，目前来看，在市场竞争激烈、房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展的背景下，市场上房企之间的“强强联合”等趋势已越来越明显。行业间的竞争也不再以价格、配套、地段等单一的手段展开，品质高、品牌优等因素成了房企制胜的法宝之一。这也意味着，未来市场大牌房企、实力房企将占据越来越多的市场话语权。
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文章来源:信息时报
