有人说，当下中国社会划分为两个阶级，有房阶级和无房阶级。自本轮调控以来，唱衰房地产已成常态，甚至是一种政治正确。但从历史经验看，以往每次调控后楼市往往迎来更大上涨，令众多踏空者扼腕叹息。所以，面对当前“楼市顶部成型拐点已显”的论断，刚需一族内心是纠结和不安的，万一又涨了，那买房就要等到猴年马月了。
面对房地产的重重迷雾，投资者的雾里看花，著名地产专家谢逸枫做了《十问中国楼市》的直播，干货满满，思考多多，值得买房族好好细读！
刚需一族何时入手？
谢逸枫
我的建议就是年底抄底是好时机，尤其是对刚需族。现在房贷、利率，包括首付都相对更低，如果要等到一两年之后，房贷首付跟利息提高完后，刚需一族想买房难度会加大。
现在房贷成本已有上涨的迹象，所以对于刚需一族，拖延的时间越长，持有成本就越高。而且买房压力就越大，因此，对于刚需一族，越早买房越有利，否则，可能还得等上十几二十年。在房地产行业有句话，叫今年不买房白干10年，这里面包括三个因素，一是人民币贬值，二是持有成本上升，三是房价上涨难扭转，综合这个几个因素，明年是买房的好时机，不然就得等20年。
房地产是中国支柱产业？
谢逸枫
从国家统计局数据看，今年前三季度房地产对经济贡献是8%，创年以来最高点。作为对比，美国房地产对经济贡献率是12%，现在中国直接贡献是8%，如果算上间接的产业链全部加起来，对经济贡献是达到20%以上，这是中国任何一个其它产业达不到的。因此从贡献率来讲，房地产业是当之无愧的支柱产业，绝对不是配角，也不是小三，而且也不是丫头，是真正的主角，是支柱产业。
从政策来看，年国家已经把房地产定位为支柱产业，这些年已经有所淡化，但是事实上，房地产对宏观经济贡献率包括对拉动的内需，能够表明它就是支柱产业。
从创造财富来看，房地产对企业对居民创造的财富是最高的，中国家庭资产里面70%以上都是不动产，不动产里面主要是有房子，再有是土地，那么还有少部分是整个房地产股权。财富增长靠房地产，肯定证明房地产就是支柱产业。
房地产还在黄金时代？
谢逸枫
目前中国房地产业依然是黄金时代，主要有四个标准。一是房价更高，从房价涨幅来看，中国房产还是黄金周。二是行业利润维持高位。三是成交量处于高位。今年房地产成交量对比过去几年，还是个历史的高位，从成交金额看，今年可能会突破10多万亿以上，达到新高点。四是房企销售额高涨。今年销售千亿的房企会达到10家以上，而亿会达到3到4家，这是很惊人的数字，说明行业还在快速发展。
从这几大因素看，房地产还是黄金时代不是白银时代，目前来看，房地产上涨周期还没走完，一个因素是目前人口增长还是非常快，尤其是二孩政策放开以后的话，未来住房需求会非常巨大，房地产还是未来的居民首要配置资产，也经济、财富的增长点。
房价这么高，会崩盘吗？
谢逸枫
目前看，中国房地产总体上没有泡沫，但个别城市有泡沫。我们讲的这个泡沫，一是土地泡沫，土地泡沫主要是有地价太高，这个就可能会有泡沫存在。第二个是政策泡沫，这个年到现在，有6轮的房地产调控，其中有3轮是收紧型调控，这个调控政策组里面的话可能就会有泡沫。第三个是库存泡沫。现在真正的房地产泡沫化讲的是库存泡沫，目前一二线城市基本上是没有泡沫，而三四线中的部分城市有泡沫存在。从严格意义上讲，房地产泡沫都不叫泡沫，应该叫资产泡沫，但是并不意味着房地产就会崩盘。
有四个因素会导致崩盘，一是战争，这个目前出现的可能性很小；二是经济危机。从全年看，今年的宏观经济增长是6.7，那么明年的话可能在6.6左右。因此中国不会爆发有经济危机的条件。三是爆发国际性的金融危机。比如像年东南亚金融风暴；第四个是房地产业全面停止贷款，比如个人住房贷款，还有房产开发贷款，地产开发贷款。除非这4种因素出现，那么房产才会有崩盘的可能性。
调控后会迎来调整期吗？
谢逸枫
目前房地产调整期并没有到来，今年房价上涨比较快速，所以说不叫调整期，最多算波动期。只要是政策没有办法烫平供求关系，那么波动期就会存在，房价还会上涨。从目前，房地产波动期很快会结束，可能会在年之前，而年可能会迎来新一轮的房价上行期。
本轮调控有哪些影响？
谢逸枫
按照目前情况来看，这轮调控最多持续到年，最长在年上半年就会结束。因为，目前中国经济不允许房地产大起大落，这样对中国宏观经济影响特别巨大。
从房地产开发周期来看，高价地未来1到2年必须要出手，如果调控持续太久，高价地会非常危险，从这个角度，也不允许房地产波动周期那么长；此外，从国家土地财政政策看，税收等也不允许调控那么长时间。综合以上，这轮调控最快在年年底，最长在年上半年会结束。
调控加码，房价会降吗？
谢逸枫
降房价太难了，调控的目的不是为了降房价，而是为了控制房价上升幅度，控制这个房价波动，因此调控目的它不是降房价，是为了控制房价涨幅控制波动。
从目前调控来看，热点城市房价上涨有所收窄，但二线城市的房价又开始抬头了，有部分三线城市房价也开始上涨。现在的调控只能解决单个城市房价上涨的问题，但是解决不了全国房价的问题，只能说是这个调控是短期的行为。总之，就是的调控短期能够抑制房价上涨过快，但是解决不了长期房价上涨的问题。
热点城市最抗跌？
谢逸枫
确实，目前一线城市房价最抗跌，原因是其集中了全国最多的资源，最好的公共服务。而且这些城市土地供应持续不足，库存不足。目前来看，一线城市最关键的是要如何去补库存。主要有几个方法，一是小产权房直接转变为这个商品房，小产权房用地转变为这个新增建设住宅用地；二是加快城市的更新。三是工业用地转变成这个商业或者是住宅用地。
只要是供不应求，一二线城市越调控房价可能就越会上涨，而且调控反而会增加整个房价的抵抗力，就是你越调它会越涨，一二线城市房价为何抗跌，不仅仅是因为供求矛盾比较突出，关键是这个资源配置太好了。
明年房价走向如何？
谢逸枫
我相信中国房价年年高涨，而明年房价会涨得最凶猛。主要原因有这么几个层面。
一是经济层面，经济不好的话，房价一定会涨，原因在于房地产是支柱产业，也是拉动宏观经济的火车头，驱动器。二是货币超发，信贷猛增，今年个人贷款达到四五万亿，增长非常快速。三是供不应求，过去几年热点城市土地供应量都是保持着30%到40负增长，稀缺性导致了房价暴涨，连年高涨。四是目前的居民财富，集中在房地产，集中在不动产，不断的有人去买房子，尤其是富人。他只能买土地买房子，来保证财富不会贬值，比如你今年买了房子，明年可能就赚了几百万，就是这个可能性。但是股票对于大众来讲是不太可能的。五是目前一线城市集中了太多公共资源，目前多数的钱都集中在一线城市房地产市场。
对于明年房地产市场，我有这么几个判断，一是全国房价总体保持着上涨趋势，一二线热点城市房价还会涨，还会创新高，但是涨幅相比今年会回落。而非热点的二线城市的房价，可能会有一个创新高，可能会炒的比年，涨到年还更高。而部分三四线城市，在完成去库存后，房价可能会有新一轮的上涨。
普通人如何判断房子是否值得买？
谢逸枫
判断一个房子值不值得买，首先要选择一个城市。主要有五大指标，一是经济增长比较稳定；二是人口是正增长，不是负增长；三是产业结构相对合理；四是收入，居民收入增长比较稳定。五是基础设施配套是否完善。五大因素可以判断城市值不值得买，有没有投资价值。
具体到那些房子值不值得买，也有五个因素。一是城市的中心位置，区域中心，地段中心，这种房子绝对是值得买；二是交通地铁沿线楼盘房是值得买的，比如有高铁轻轨公交车站、地铁，这些地铁交通沿线楼盘值得下手。三是附加值很高的，比如学位房，朝向比较好的房子，景观配套好的小区，这些楼盘值得买。四是市政基础设施配套、商业配套、生活教育配套很全的这种小区楼盘是值得去买。五是老城区更新的房子一定要去买。因为老城区一般属于黄金地段，占到最好的资源跟优势，一定要去买的。
来源：重庆时报
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