要点
年南京楼市一路火爆，全年成交量也将冲击10万套的历史峰值。不过高热之下市场的“高冷”事件也不少，无论是业主维权、楼盘烂尾还是开发商失信欠债，这些以往都是楼市调整期常见的问题，今年反而更加频繁，“品牌楼盘”未必都有“品牌表现”，一些开发商的“不靠谱”也屡屡让买家感到心寒。
不靠谱表现一：
房子卖得火，交付就可以任性缩水吗？
观察：交付维权楼盘年内不下十几家，
相信“品质升级”很傻很天真
今年1月初，央视《焦点访谈》曝光城北昆仑沃华开发的中央金地项目质量存在严重问题，镜头中楼板夹杂了泡沫渣，钢筋用手一掰就断，令人触目惊心，也成为年南京楼市开年“交付第一案”。然而，到了年终再来回顾，虽然房子越卖越火，类似的交付问题却一再出现，从未间断。
就在中央金地被曝光之后不久，今年1月底，位于江北高新区的艾菲国际就因涉嫌降低交房标准，引发上百位业主集体维权，业主们甚至在售楼部内挂出自创的“暴走漫画”，痛诉开发商的无良表现，其中最奇葩的当属承诺的三星电梯，实际却是山寨版的扬州“三星”，让业主们大呼坑爹。
今年3月，位于江宁的金轮新都汇也被业主投诉，有业主发现自己在去年初收房，到年底准备装修的时候却发现，管道井、卫生间楼板都在业主不知情的情况下都被私自改造。
今年5月，江宁“科技楼盘”骋望骊都又陷入维权风波，很多去年入住的业主发现，经历了一年夏冬轮换，项目的恒温恒湿科技系统不是失灵就是“罢工”，家里的墙面发潮发霉，地面也出现凝水。
今年7月，江北楼盘东方万汇城又冒出一件交付中的“奇葩事”，收房的业主们万万没想到，净高2.7米的室内居然布满了一排排消防管道，层高足足降低四五十公分，后期装修也相当麻烦，对此开发商表示项目是商业性质的公寓，消防管道是“标配“，但业主反映对如此重要问题，开发商事先并未提醒，事后处理态度也很冷漠。
直至年底，楼盘交付问题直至年底依旧绵延不绝，近日江宁楼盘雍福龙庭的三期业主集体投诉该楼盘交付后“物管缩水”，原来项目三期物业费标准从此前的0.6元/㎡提升至1.9元/㎡，开发商的说法是引入银城物管标准的物业费，但10月份交付后大家却发现物管根本没换。
由于维权纠纷多发，今年以来很多楼盘开盘风风火火，到了交付却有点“偷偷摸摸”，开发商会采取分批单独通知业主，限制验房时间等手法来防范业主维权，而业主验房则如同与开发商“打游击”，双方之间的相互“提防”有增无减。
不靠谱表现二：
房子卖得火，销量就可以随便吹嘘吗？
观察：火的确实不少
但也有楼盘“水份十足”
今年楼市卖房火热不断，不少开发商开盘后总是号称其所谓的“高去化率”，不是“热销八九成”就是“日光夜光”，事实情况真的如此吗？记者粗略统计发现，以“金九银十”开盘的项目为例，迄今为止成交周期至少在一个月以上，仍有五六家楼盘达不到当初宣传的销量，存在注水嫌疑。
9月份开盘的项目中：
位于江北高新区的亚泰山语湖9月17日推出4栋洋房，开发商宣称开盘当天“推出套房源90分钟内全部售罄，首开圆满成功。”如今2个半月过去，网上房地产显示这4栋洋房中仅有1栋楼全部成交，其他3栋楼最高成交89%，最低成交74%，总计成交套，还有4套可售。
9月26日开盘的江宁新盘金轮津桥华府，当天推出20号楼共套房源，开发商宣布最终去化7成，热销户型87、93平米去化超8成。而截至昨日的网上房地产显示，2个月过去项目总计成交76套，认购21套，成交比例仅为6.5成，而另一栋10月底加推的房源至今只成交比例还不足2成。
10月份开盘的项目中：
10月18日位于城北迈皋桥的金浦御龙湾开盘推出两栋高层合计套房源，以及两栋洋房60套房源。开盘结束后开发商宣传称高层售出5成，洋房售出9成。但这一看上去颇有“真实感”的销量也被注水了，1个多月过去，截至昨日项目两栋高层房源合计成交75套，外加11套认购，成交比例仅为38%，两栋洋房合计成交34套，外加认购11套，成交比例仅为56%。
10月19日，位于大光路上的金陵雅颂居项目推出1、3号楼，共计90套精装豪宅，当晚成交均价元/㎡。开盘结束后，现场显示去化5成，开发商称热销4亿。而网上房地产显示该项目到目前为止90套房源仅仅成交了36套，认购4套，去化比例仅为4成，按均价和成交面积估算，成交金额仅在3个亿左右。
业内人士透露，销量注水早就成为开发商的一套营销策略，与之配合的就是“群众演员”也就是“房托”。加上现场的销控表都是开发商“自拉自唱”，认购数据也能通过“假认购”的方式，找中介或代理公司帮忙注水，做得十分好看，真正能够算数的，只有通过合同备案的成交数据，这一数据往往和开发商宣传的销量相差很大。
↓↓↓都说人人人人人人人，成交呢？！
不靠谱表现三：
房子卖得火，车位就可以漫天要价吗？
观察：车位价格涨太高
豪车也要“上街维权”
随着私家车拥有量爆发式增长，小区内的停车位如今往往是“一位难求”，而车位价格目前还是市场调节价，并无硬性红线，小区车位的租售也成为开发商牟取暴利的机会。今年以来，因为车位引发的维权事件也频频出现。
今年4月，河西雨润星雨华府业主手持横幅至项目售楼处进行维权，并与开发商发生争执。原因是楼盘强制规定已租客户购买车位，每户业主限购一个，剩余车位还将对其他业主进行统一摇号出售。业主们还被告知，若不尽快购买车位，那么今后只能在小区外自行解决停车问题。而车位的报价至少30万起步，最高价达到83.5万。业主们表示实在无法接受。虽然此后迫于维权压力，开发商不得不将价格下调。但直到年底事件还余波不断，本月中旬开发商摇号销售车位，因再度受到业主现场抵制而中止。
今年8月，在江浦楼盘通宇林景雅园，原本好好的“人车分流”却被开发商单方面推翻，建设中的小区三期在没征得业主同意的情况下，开发商将部分绿化区域新建了大量的地面车位，使得“人车分流”名存实亡。对此规划部门发出整改通知。但之后开发商依然我行我素，地面车位继续施工。业主们则表示，当初开发商在售房时曾将“人车分流”作为卖点向他们大力宣传，并且在售房合同和业主签收文件中也将“机动车辆统一地下停放，没有地面车位”明确列在其中，没想新房入住才几个月，开发商就突然变了卦。此后小区业主在签名表决是否同意建车位时，还受到开发商的强行阻挠。
不靠谱表现四：
房子卖得火，开发商就可以“欠费停机”吗？
观察：开发企业追逐“无成本营销”已成行业怪相
前不久，《重庆时报》在头版下方登出“重庆时报喊你付款”的公告，向两家当地房地产置业公司催广告款。而这两家开发商在重庆时报刊发广告，广告费一直未付清，一则前所未有的催款广告，折射出眼下房地产广告行业的怪相。
无独有偶，就在数天前，南京也有一家网站的广告行业负责人，代表所有媒体同行在微博上“正告”部分开发商“请把欠款还清”：“还有一个月年就结束了……今年大家房子都卖的不错，各家该涨价涨价、提前完成任务的也不少，还有早就放风封盘今年不卖的，年底前不少价还收获了新项目，可谓局势一片大好……大家既然都说卖的这么好，应该不差这点广告费吧？年底前把欠款清清吧！”
有知情人士透露，眼下年底拖欠媒体和广告公司营销费用的开发商不在少数，仙林一家开发商此前在多家媒体投放广告，但今年该企业开发的楼盘销售不畅，半年多时间处于“捂盘”状态，营销费用也一直拖欠。
记者了解到，由于强调成本控制和费用收益比，过去几年房地产行业的营销费用已经逐年降低。广告费用的比例从起初的平均3.5%，逐年降低到如今的不足2—3%，一些中小型房企和楼盘营销费用的比重可能还不到1%。即便采取团队带客成交等方式搞一对一精准营销，成本也相当节约。
不靠谱表现五：
房子卖得火，开发商就能不守信吗？
观察：一年多南京楼市诞生十几家“老赖”房企
不光是拖欠营销费用，对于投资方和购房者，也有开发商敢于“赖账”，根据南京各级法院所披露的信息，从年下半年直至今年11月初，南京已有13家房地产开发企业被列入失信名单，有的企业眼下还有楼盘在开发。
这其中，今年开发有金浦翡翠谷、金浦御龙湾、金浦紫御东方三家新盘的金浦地产，失信劣迹已被法院曝光，该公司旗下开发的金浦名城世家项目靠近宁芜铁路，其中有的楼栋距离铁路较近，铁路噪音较大，开发商始终未提出解决方案，引发与购房业主之间的纠纷，早在年市中级人民法院已经判决开发商在临近宁芜铁路建设地块一侧设置7米高的声屏障，但此后开发商一直拒不执行，去年业主又向雨花台区法院申请执行并立案受理，执行过程中开发商仍拒不履行法律义务，因此被列入失信被执行人名单。
此外还有山水房产，多年前该公司曾开发江宁别墅盘山水华门、如今位于城中的蓝天华门国际花园依然在售，江宁山水华门别墅因其中几套别墅逾期交房多年被业主起诉，违约金已经高达16.8万元，开发商拒不执行法院裁定，其后法院依法对开发商进行房产查封，等到查封的时候却发现这几套开发商所持有的别墅，一直都无法办理房产证和土地使用权证，当初卖给业主也属违规操作。
同样陷入“老赖”纠纷的还有位于汤山的阳明山庄项目，这家早在年就已面世，销售5年的项目，开发企业深陷资金链危机，自年开始就不停地陷入借贷纠纷，先后和七八家借贷方对簿公堂，欠下的借贷金额多达数千万，目前销售也陷入泥潭。
位于宏运大道的景祥大厦是江宁一家写字楼项目，目前项目正在施工过程中，但开发商的失信劣迹却让人无语，企业至今仍拖欠着一笔元的员工工资，而去年就有20名员工将该公司告上法庭，要求支付被拖欠的3个月工资，楼盘未开发，工资已屡屡拖欠。
不靠谱表现六：
房子卖得火，开发商日子都好过吗？
观察：烂尾楼盘一年多了七八家
按理说房子卖得火，破产倒闭、楼盘烂尾的事应该比往年少，但今年恰恰不同，市场的优胜劣汰趋势丝毫未改，这不仅体现在销量有冷有热，也体现在房企的生死存亡，记者统计发现，仅在年，因企业资金链出现严重问题而烂尾的项目就达七八家，数量反而远比往年有所增长。
今年8月，常州市法院部门宣布常州华光房地产开发有限公司被申请破产，这也是今年在南京有项目开发的首个房企破产案例。华光旗下两个正在开发的项目此前已陷入烂尾，多户业主面临交付困境，只能靠政府部门的介入维持开工，此外还有未开发的三个地块，最近几年也陆续被转手。
华光破产事件也给看似红火一片的南京楼市敲响警钟，尤其是对于高价拿地或者过度扩张的开发企业来说，即便面临如此好的市场，也绝非没有危机降临。同样在今年，另一家有多个项目开发的企业昆仑沃华也深陷资金链危机，先是年初中央金地交付问题被曝光，而后又曝出员工因为长期欠薪“楼顶维权”的事件，旗下项目也全线陷入停滞，位于城北的悠山醉月一直无法正常开盘销售，年中因绿城入驻总算被“救活”，但在年拿下的仙林“地王”大浦塘G76地块至今尚未动工，还在寻求新出路。另外在江北新区开发三年多的“地王盘”美达九月森林，在经历长时期的销售不畅后，从去年起就传出陷入资金链危机，项目停工近一年，近百套别墅无法按期交房。
到了下半年，市场愈加火爆，烂尾项目反而又多出好几家，9月份位于江宁区双龙大道的南方花园因剩余1栋楼烂尾多年被曝光，由于地基多年空置，雨水无法渗漏，已经变成了“池塘”，此后又曝出这栋楼事实上属于违建。紧接着位于大厂葛塘的福润广场项目也被曝出烂尾，开发商与江苏舜天船舶之间的高达1.04亿元的借贷欠债也被法院判决拍卖资产偿还。上个月底，位于溧水的别墅项目天生御景又被曝光烂尾，10多幢联排别墅业主无法交，涉及房款0多万。
结论房子卖得火，开发商就是“优等生”吗？显然不是，综合上述种种表现看，如果没有品牌应有的态度，楼市越火，挖的坑也就越大，总有一天没人愿意来“填坑”，就只好自己往里面跳了。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇