信息来源：重庆时报12月19日20版
每一个城市，“万”有引力，总是吸引着无数的人成为万科业主。
以年入渝作为节点，万科在“学会懂得重庆”的低调中，已经让重庆人对于装修房的接受程度越来越高，房屋的极致功能设计被重庆开发商更多广泛运用。现在，他们正在实施“三好人居”在重庆的全面落地，推动绿色建筑在重庆的发展，并用商业项目填补重庆的某些城市空白。
如果说，从苹果得到灵感，从而提出万有引力理论的牛顿，促进的是17世纪后整个人类科学的进步，那么万科的“万有引力，则从年以后推动整个重庆楼市的进步。事实上，万科对重庆的影响，已经不能用单纯的销售数据来诠释，而更应该用它对重庆楼市全面促进程度，乃至重庆人对居住要求的升级速度作为衡量指标，其实是郁亮大声喊出“千亿万科，追求有质量的增长”的完美体现，同时也是对万科重庆的三大“万有引力”定律的最好诠释。
“万”有引力三大定律
行业价值＝当地文化融合×住宅产业化×市场先机
居住价值＝(原创细节+°生活经验）×生命周期
悦·54项睿·80余项
城市价值＝（区域定位+项目打造+产品线）×运营服务能力
重庆烙印
-装修房理念、房屋功能性、住宅产业化
从万科·渝园，朗润园到万科·金色悦城，从渝北到沙坪坝，从到年，从装修房到绿色建筑，万科在重庆的烙印很清晰，并正在逐渐加深。
市场份额从5%到12%万科让重庆装修房成长起来
年，万科入渝不到1年，即推出万科·渝园和万科·朗润园两个项目，其中，后者是装修高层，亦是万科入渝后的第一个高层项目。这被业内认为是重庆装修房市场变化的分水岭。
重庆楼市上的第一个装修房项目，是年棕榈泉国际花园对高端项目装修房的试水，随后恒大、富力入渝后亦相继在这一市场发力。“但总体来说，年前，装修房在重庆市场上的份额并不高，只有不到5%的份额。”晟城地产市场部人士表示。年之后，随着万科锦程、万科悦峰、金色悦城等装修房的不断推出，使装修房在重庆楼市上的份额不断扩大。
根据晟城地产市场部的统计，年，整个装修房的市场占比约在7%，今年装修房楼盘项目的供应占比为12%，10年后更将达到50%。而加入到装修房市场的房企，亦从万科入渝前的10家左右，扩展到大小20多家。
尚峰机构方面，则认为万科让重庆的精装房市场，开始不局限于单一的概念而呈现多元化发展趋势。“从年开始，万科就在重庆尝试多种不同风格的精装房，年更是采取的定制模式，大到装修整体风格、小到沙发的颜色，业主觉得鞋柜不够用，万科也可对此进行拓展。很多重庆精装房的开发商都在学，但万科针对重庆首次购房客户，不仅考虑在保证功能齐备的情况下，如何去降低总价门槛，而且还为首次购房客户提供了12种不同的装修风格，供其在基础装修的基础上加载，目前市场上还没有哪家开发商能做到。”
U5体系引发行业观摩热万科让重庆房功能性更强
如果说万科对重庆装修房市场变化的影响，是在不经意间产生，那么万科·朗润园年入市后，其全面家居解决方案，即精装房U5体系，在重庆房企中引发的是一场“公开观摩热”。
装修房U5体系涵盖玄关、收纳、厅房、厨房、卫浴五大项，一共40项人性化服务，其中又以玄关为精华。
中冶建工集团一位户型设计师则认为，万科玄关的运用，其实只是万科看重房屋功能性的体现。“有的开发商主要做清水房，但从万科玄关的处理上，学到的是对空间的合理运用，增强房屋的功能性。”
也是在年，万科在重庆曾推出“甲壳虫”系列产品，户型仅19㎡，总价12.5万。代理过重庆多家投资性公寓的重庆领域机构方面亦认为，重庆近年来几乎所有的投资性精装修公寓，都在如何实现产品功能性最大化这一点上，参照了“甲壳虫”的极致户型理念。
促进重庆房企文化融合推动重庆城镇化速度
记者从重庆多家房企，代理公司处都得到这样一个信息：入渝5年来，万科的项目定位报告，是大多数重庆房企都希望获得的蓝本。这涉及的是万科的一个核心竞争力——成本控制。“万科对拿地、企业运营成本，是有一套自己的严格制度的，最大限度上避免企业的资源浪费。重庆的很多大型房企，其实就成本控制这一块，已经做得很好，但重庆的江湖气息，会让一些中小房企成本控制，乃至管理上碰到很多问题，学习万科是个很便捷的方式。”一位代理机构老总告诉记者。
重大房地产学院院长任宏则提出了另外一个观点：年万科进入重庆后，重庆楼市才实现真正意义上的“大融合”。“一方面是龙湖、金科等本土派，另一方面是万科、保利等外来巨头，无论是渝派地产还是外来户，双方在这5年来的竞争和交流过程中，加速的是重庆人居住水平的提高，推动的是重庆城镇化的速度。”任宏说。
加速住宅产业化进程建重庆首个住宅绿色建筑
住宅产业化，万科每年的年报当中都会提及。当重庆的开发商们大多对于这一领域处于观望阶段时，万科在重庆已提前布局。
记者从重庆建工集团了解到，其和万科合作开发的重庆首栋“积木房”将于年在万科城亮相。年，万科城就成为重庆市第一个住宅项目银级认证，也是重庆第一个真正意义上的住宅绿色建筑。
“积木房”仅仅是住宅产业化的一种表现形式：提前建造好房子的各种部件，然后像搭积木一样把房子建造起来。“好处在于可以节约人力成本，加强绿色环保、低碳、节能，风险是目前的规模决定了成本降不下，单价相对较高。”建工集团相关专家表示。
这位资深专家认为，国家近年来也一直强调绿色建筑等概念，开发商只要掌握这种新技术，就意味着在未来的市场竞争中占据领先优势。“万科在北京的这种产品，已经得到了相关支持，实现了成本的降低。”年之前，重庆房企中只有万科在大力发展住宅产业化，而在年，除万科外，至少有4家大型房企乃至明年重庆两江新区的公租房都可能采取这一技术。
“这意味着住宅产业化的理念，在重庆的推广将渐成趋势，万科的示范作用显然很大。”重庆建工集团方面认为。
重庆也在改变万科
13年前，时任万通地产董事长的冯仑，曾撰文“学习万科好榜样”，从文化、模式、战略、管理4大方面，解析了为何房企应该将万科列为标杆，那个时候，龙湖等重庆房企，从风骨到细节，无不把万科学得有模有样，并最终成为一方诸侯。所以严格意义上说，万科对重庆的影响，比年入渝时更早。
不仅是万科在改变重庆，重庆其实也在改变万科。面对昔日学生龙湖，万科也不惜放下身段细细揣摩。一个广为人知的故事是：当万科的高管来到龙湖地产参观时，出来看见进门前随意脱下的鞋子被掉掉转了方向，整齐地摆在门前，于是王石发出由衷的惊叹：“可怕的龙湖。”
万科重庆方面营销负责人就认为，这5年来他们也在不断学习重庆房企的优点，从而进行自我调整，“譬如龙湖，在对客户的把控上，和物业服务上，都有我们值得学习的。此外如何在文化上，拉近和重庆人的距离，万科也一直在学习。”
万科入渝的首份报媒广告，就体现得很明显。年，入渝不到1年的万科，出街的第一份报媒广告，是以“感谢山”为主题，以一种亲切的方式，希望拉近和重庆购房者之间的距离。
“山，给了一个安家的依靠，引起重庆人强烈的心理共鸣，勾起读者继续往下读的兴致。作为当时的全国房企龙头老大，万科并未采取很霸气高调的广告宣传，说明万科仔细的研究过重庆人的性格，宁折不屈，吃软不吃硬。”一位资深广告人回忆说。
“万科试图比重庆人更懂重庆，这一点他们是学出来的，比很多外来企业都做得好。”尚峰地产一位高层总结说。
专家说法
重大房地产学院任宏：
年万科进入重庆楼市，本身就意味着对这座城市经济高速发展的认可。万科给重庆房企带来了精细化的管理和成本控制，加速重庆楼市本土和外来文化的融合，提高了重庆人的居住品质。万科自己，也可以从重庆房企身上，学到景观设计，物业服务等。
重庆建工集团资深专家：
住宅产业化是国家未来发展的重点。万科率先在重庆这方面进行尝试，除了可以让重庆人更早体会到绿色建筑中节能环保的好处外，还在未来的市场竞争中，占据了先机。
重庆天古装饰公司董事长黄小军：
一线城市中，北京至少有30%的房屋是装修房，上海则有40%。重庆人对这一产品的理念，尚未完全接受，现在正处于一个高速发展的时期。而万科在这个过程中，起到的是榜样和助推作用。让拎包入住、时尚、便捷等概念更深入到重庆人的居住理念中。
精装房市场份额：万科入渝前5%
万科入渝后：12%
精装房的房企数量：万科入渝前：约10家
万科入渝后：约23家
尝试住宅产业化的房企：万科入渝前0家
万科入渝后：4家
居住经验
-“悦”系原创细节54项，“睿”系80余项
“什么叫好房子？”每一位业主都有自己的标准。
当越来越多的房企追求“百亿”、“千亿”目标时，对于万科而言，他们要做的，就是做生活的建造者，建幸福的房子。为了打磨出适合业主居住的“三好人居”，从生态学、建筑技术科学、人体工程学到心理学基本原理、现代科学技术手段等，万科无所不用其极。
在总裁郁亮大声喊出“千亿万科，追求有质量的增长”的背后，正是“三好”万科在“造房”这件事上的战略考量。
如何放鞋也是一门学问
作为万科朗润园的第一批业主，冯夏艳从年5月入住，至今已有2年多时间。在年初结婚后，搬到公婆为他们小两口在人和附近买的电梯洋房住了2周后，冯夏艳和先生迅速搬回朗润园。“说起来，那套洋房套内有㎡，感觉还没我朗润园套内58㎡够用。”
让冯夏艳搬回小两房的导火线，则是每天换长靴的麻烦，“买万科朗润园就是冲着它的鞋柜去的，在玄关换鞋很方便，还专门有挂靴子的地方。”而住在洋房，冯夏艳单是回家脱靴、换靴、把长靴收好、放进盒子、放进靴柜就至少要花上三五分钟，“要是偷懒乱堆在门口，偶尔遇上来‘视察工作’的公婆，那就遭殃了。
据介绍，不管是在万科“悦”系产品，还是刚在12月重磅推出的“睿”系产品中，都为业主提供了一个宽达2米的玄关柜，所有回家和出家门需要放的东西都可以各归其位。
进门玄关的独特设计，只是万科在乎住宅细节的一个侧影。“这正是万科真正的强大之处。”重庆市社科院专注企业研究的某教授看来，追求卓越的企业，总是在点点滴滴的细节上 原本打算最近3个月买房的秦琴，在看过万科“睿”产品的介绍之后，决定等着万科溉澜溪开卖，打动这位刚过30岁全职妈妈的是，万科“睿”在生活阳台方面的创新设计。
“重庆在售的大部分房子，都是从厨房进生活阳台，而且生活阳台面积小，只能放一台洗衣机，晾衣服也不方便。
而万科“睿”在生活阳台的设置上，超乎了所有购房者的想象——它不仅扩展了生活阳台的面积，将生活阳台与次卫相连，使得业主可以很方便将放在次卫的脏衣拿到生活阳台清洗，同时还设置了一个家政空间，除了可以直接在生活阳台晾晒衣物之外，还能就近收下衣服，直接在此熨烫。
像秦琴这样被万科生活细节打动的人们，肯定不会知道，打造出高度契合业主生活产品的背后，是万科严谨的客户调查。在万科，每一个项目定位阶段，都会有一个详尽的客户调查，每一个片区至少组问卷，前期调研时间最长的将近一年。
而在“睿”系住宅产品设计之前，更是针对重庆主城各区、从事各行各业，年龄层次在28~45岁之间的客户，进行全面的居住习惯调查。这是万科调研工作的一个缩影。据了解，万科初来重庆时，做的第一项重要工作也是调研。万科对重庆大多数开发商的市场表现进行了摸底调查，重点是客户买房 李长乐透露，在万科户型方面的细节创新还有很多很多，仅万科睿系产品为例，为了满足这类家庭结构已渐稳定，“上有老、下有小”城市中坚客户的改善型置业需求，万科“睿”在室内收纳空间、生活阳台的拓展、多功能“第三房”等方面，就有80多项原创细节。
有风有光造会呼吸的房子
在重庆住满一年的人，都知道重庆夏天酷热而冬天阴冷，还很少有风。而在重庆住了30多年的任萍一家在万科缇香郡找到了夏有清风冬有暖阳的生活。
万科的工程师们，巧妙的在楼体上开了六条槽，通过楼梯开槽的设置，当自然风吹到楼梯的时候，通过这个小开槽可以得到加速。李长乐介绍，除了楼幢里的公共活动区域，围绕这个开槽万科在一些户型中设置了入户的花园。
任萍印证了李长乐的说法，“基本上重庆气温35摄氏度时，我家还可以连风扇都不用开。”
对于争取日照，万科做了很独特的设计：三圈采光设计理念。在内圈的电梯厅、过道、走廊等位置，有一个双采光通道，保障楼栋的公共交通区域避免出现光照的暗角、死角；在中圈位置，采用建筑内部的采光井，使得入户玄关、卫生间、厨房等空间既能保证功能性，又能通风采光；而在外圈这个居住功能区中，利用建筑上的大尺度主卧飘窗和景观阳台玻璃推拉门，将自然光引入室内，并增加室内各个功能区的采光点，加大采光面。
但万科在小区的活动区域布局，并不是简单的多种树原理。“可以说，在万科，小到一棵树种的选择和栽种位置，都是经过精细的测算。”在社科院企业研究专家的眼中，万科的做法已经超越的行业。“企业经营的实质是什么，就是经营人心。”该专家表示，从客户的关怀出发，直指人心。万科的创新恰恰是在“经营”人心的基础上，深刻的认识了住宅的本质。住宅的本质是什么？住宅是生活的容器，除了为我们遮风挡雨以外，应该是我们享受生命之乐和自然之美的地方。
重庆万科现有产品：万科渝园、万科朗润园、万科锦程、万科悦峰、万科悦府、万科城 万科金色悦城、万科西九、万科西城
万科“悦”系产品7大设置、2大系统，共54项原创细节
7大设置：风·光设置（9项原创细节）、厅房设置（11项原创细节）、玄关设置（5项原创细节）、厨房设置（8项原创细节）、卫浴设置（4项原创细节）、家政设置（4项原创细节）、泛会所·泛大堂设置（3项原创细节）
万科“悦”系产品2大系统：万科景观系统·有助参与的功能性园林（7项原创细节）、万科配套系统·深入人需的多功能服务（3项原创细节）
万科24小时“悦”生活
7：00卫浴设置：家人陆续起床，洗浴、如厕、洗漱三分离设计，避免早上如厕高峰的尴尬
7：20风光设置：拉开窗帘，2个方向的主采光，让阳光洒进房间
7：30玄关设置：大容量鞋柜空间，所有鞋子摆放一目了然，同时配有玄关换鞋凳，不用“金鸡独立”式换鞋的同时，还杜绝了老人小孩因换鞋不便而摔倒的风险
7：35配套设置：到社区外的第五食堂，吃顿营养早餐，开启活力一天
11：00厅房设置：即使在厨房忙碌家务，也可清楚看到小孩在客厅的游戏空间玩耍
11：30家政设置：遇到停水停电或是需要安保，一键呼叫万科物管
14：30家政设置：一步操作洗衣，因为有预留的嵌入式洗衣机位和进、排水管道
14：33家政设置：一边洗衣，一边在阳台整理不常用物品，因为在阳台有收纳柜
15：30景观设施：小区花园中，老人在亭廊聊天，孩子们在秋千、跷跷板上玩耍
17：15玄关设置：入户玄关，把脏衣服留在门口
17：20玄关设置：离厨房近，不需要经过客厅，直接把新鲜 的食材送进厨房工作间
17：30厨房设置：小到垃圾桶的摆放，大到操作流线的规划，有间好厨房，人人都是大厨
19：30景观设置：到小区锻炼身体，运气好的话，还可以看到晚霞
20：00泛会所设置：突然下雨，回到楼下的架空层，在康体设施上继续锻炼
20：40卫浴设置：提前打开暖风机，准备两个大人同时给宝宝洗澡
21：30厅房设置：在次卧室预留的空间里，放下婴儿床，哄宝宝睡觉
22：30厅房设置：晚归的先生，不用开卧室大灯，通过衣柜里的感应式衣通灯，也可以方便的取放衣物
23：00厅房设置：准备入睡，关闭门窗，也可以通过室内通风器，让空气进行自由流畅，整晚好觉至天明。
城市攻略
-版图南扩、造综合体、实现“”计划
又是一年年末。当更多一线房企明确喊出明年“百亿”目标时，业内第一个跨入千亿军团的“带头大哥”万科地产，在重庆却坚持着他自己稳扎稳打的路线。对万科而言，“增长”并不是他的终极目标，“有质量的增长”才是。
明年，万科在重庆的第一个商业综合体将在溉澜溪项目亮相，业内对此的期待是，“万科可以借此项目发现并填补城市的某些空白，打造在重庆新的代表作”。而万科人自己最热衷谈论的焦点，却是年开始，要在小区配套上发力，在重庆实施“非常6+1”计划。
这恰好印证了郁亮在年中发表的关于万科“城市综合配套服务商”的定位。
按万科重庆相关负责人的说法，万科制造，第一层级是对生活功能的满足；现在已经进入第二个层级，对城市功能的满足。
发力西、南区版图扩张稳字当先
今年9月末，万科在南岸区南坪二塘拿下一块土地面积24万平米的商住用地。这是万科进入重庆5年以来，第一次把脚步迈向了南重庆。
其实回顾万科入渝后的轨迹，从年的2个楼盘，到年的5个楼盘，再到年7个楼盘，到今年9个楼盘。前几年，除了体量并不算大的渝中万科锦程项目，万科重庆的版图基本集中在江北、渝北和北部新区等三北地区。
从去年开始，才正式进入西区的九龙坡、沙坪坝。而二塘地块的取得，象征着万科在重庆区域扩张上又迈出新的一步。
“作为一个非常理性的开发商，万科在城市布局的节奏把控上，必然是有自己的理由。”晟城地产副总经理徐波认为，“安全性”是万科最注重的。之前的“唯北区”理念，无非是三北地区土地资源丰富，重庆居住向北的趋势，在北区拿地更容易，项目开发利润率也更高。这符合万科一贯的谨慎作风。
之所以近年会愿意进入更多的区域，万科重庆相关负责人透露，这是企业在一个城市立足后作出的必然选择。“随着万科在重庆年销售超过50亿元，再局限在一个区域内自己与自己打，显然不明智。”言下之意很清楚，万科在渝的规模拓展势在必行。
据了解，万科今年取得的总建面六十多万方溉澜溪地块和总建面八十多万方的二塘地块，明年都会相继开盘。“谁也无法忽视万科。”徐波认为。万科明年的两个项目都是在该区域内最具有发言权的，非常值得期待。
首个商业综合体明年亮相商业计划重庆落地
今年圣诞，位于北京昌平的金隅万科广场将正式开业。这是万科集团正式落地的首个购物中心，也象征着万科商业地产业务又迈出标志性一步。
自从年将大众住宅开发确定为公司核心业务，万科一直定位为“专业住宅开发企业”。直到近年，它的商业地产开始在潜行中发展。包括在重庆市场，直到年，16万平米的渝中·万科中心亮相，重庆万科才有了首个纯商用物业项目。
公开数据显示，从年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中成都、重庆区域有4个，总体量约34万平方米。
明年，万科溉澜溪项目亮相，也将迎来万科在重庆的首个商业综合体。将溉澜溪项目分析后可以发现，总地块面积中，其中规划的商业大概占了36%。业内预计该项目应该是区域购物中心型的“万科广场”。这块土地指标中，对其建筑的高度有一定要求，其中G11/02地块限高米，G13-1/02地块限高米，且要求不低于米。也就是说，该项目中，必然有写字楼产品。这种猜想在万科方面得到了确认，万科重庆相关负责人透露，溉澜溪项目住宅部分以高端江景及溪景高层为主，而商业部分的构成是一栋超高层写字楼、部分高端公寓产品和高端商业综合体，商业总体量约19万方。
同时，万科方面透露，南坪二塘项目业态将涵盖高层、洋房、滨江商业、公寓、全功能商业街等。业内据此判断，二塘项目的商业定位应该是“生活中心”或定位于社区商业街的“邻里家”。
在业内看来，万科选择做商业颇有被动的意味。在城市化进程的演变下，纯粹的住宅将不再是房地产市场的主流。重庆工商大学校长杨继瑞认为，即使是为了更好地做住宅而做商业，万科也必须适应。“商业地产是万科必须要跨过的一道坎。”
“非常6+1”从社区配套走向城市配套
当大部分的房企都将做大型综合体作为商业地产开发的实力展现，万科让外界看到的却是，把事情越做越细。
万科住宅以品质型刚需和改善型刚需为主。根据万科重庆的统计，它开发的项目刚需占九成以上。“刚需客户的忠诚度并不算高，但对生活配套的需求较为强烈。”徐波称。到目前为止，万科重庆项目大规模交房入住的还不多，入住的业主现有名，早期客户体验在人数上的缺失，是万科品牌落地过程中遭遇的尴尬。
因此，在逐渐进入大批业主“验货期”后，万科势必拿出在用户体验上的终极杀手锏，以其全程服务显示出营造幸福社区、维系业主关系的优势，并实现口碑式营销的巨大威力。
例如，万科重庆明年会在所有新交房的项目推出“非常6+1”的社区配套计划。即在首期业主入住前，就实现“第五食堂”、“幸福驿站”等部分商业业态和配套的引进，满足其可能的基本生活需求配置。“一定有卖小面的早餐馆。”万科重庆相关负责人说。
对于万科执着于社区服务，业内也有更多解读和猜测，尤其是在万科入股徽商银行后，有人更大胆猜想：万科此举不仅是率先向客户提供领先的社区金融服务，更将以社区为起点，走向服务和运营整座城市的超级企业帝国。
这与郁亮称万科要做“城市配套服务商”的定位不谋而合。万科的目标是和城市同步发展。根据不同的城市处于不同的发展阶段，满足每个城市的不同需求。
重庆万科正式进入睿时代
三年实现“”计划
在12月19号（上周四）的万科睿系产品发布会上，万科重庆相关负责人表示，万科的产品分为悦、睿、雅三个系列和层级。目前，万科重庆的产品进入了第二个层级，“睿系”。从公司发展角度来看，万科在重庆的发展，也可以认为进入了升级版的“睿时代”。升级体现的重要表现之一是项目格局的扩展。该负责人透露，从今年开始，万科进入了“”的三级跳发展进程。今年，万科在重庆主力项目，即销售周期贯穿全年的项目只有1个，就是万科城项目。明年，万科在重庆的主力项目将有5个，后年增加为8个。
根据目前情况看，算上万科城，和今年拿地的溉澜溪、二塘、高九路新项目，万科要达到5个主力项目，明年应该还会再拿地。万科重庆相关负责人透露，现在万科在重庆五个核心组团都已经有了布局，未来还会再继续深耕。
正是由于项目基本都在核心组团，这对万科产品提出了更高的要求。他透露，例如溉澜溪项目，万科已经聘请了全球知名美国罗伯特·斯特恩公司进行造型和景观设计，非常值得期待。
此外，另外一个更重要的进阶变化是在于客户体验。明年起，随着入住业主数量将大大增加，万科最核心的品牌落地，在重庆将进入重要的时间点。万科重庆的负责人还透露，明年在悦来国博中心会亮相一个万科的品牌馆，做一些各种人士不同的居住体验和展示。
万科重庆项目分布图
已有：万科渝园、万科朗润园、万科锦程、万科悦峰、万科悦府、万科城、万科金色悦城、万科西九、万科西城
明年：溉澜溪项目、二塘项目、高九路项目
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