自年7月26日深圳前海首次拍地以来，这一区域的历次土地拍卖，均成为各大房企争夺的焦点。不过，由于官方对前海的规划定位之高非同以往，深圳本土财团在前海区域的土地竞标中，似乎遭遇了隐形的“天花板”。而这些年来在市场经济中打拼起来的本土商帮如潮汕商帮，很快也找到了应对的策略：通过寻求符合招商政策隐性标准的港资及外资合作方，为自身投资行为披上政策性“马甲”。
潮汕商帮新的故事要从今年深圳前海的第一次土地拍卖说起。
年1月23日，深圳前海迎来年首场土地拍卖，由潮商集团控股的深圳市前海国际能源金融中心有限公司（下称“前海国际能源”）联合美国地产商兆华斯坦出价亿元，斩获T-宝地。
一位多次参与前海拍地的深圳某房企人士告诉记者，这宗土地出让，从挂牌伊始至最终落槌，乃至竞拍方的股东背景，各个环节都有不为局外人所知的考量。而这些因素，也最终酝酿了长达5个多小时，并被业界称之为“史上最长”的招标会。
综合评标方式
上述当日出让的T-地块，位于前海深港现代服务业合作区一单元1街坊，建成后主要用于引进国际金融机构。此次出让地块被誉为前海的黄金地块，该宗地面朝前海湾，背靠滨海大道，位于前海桂湾片区的一线海景区域。业内人士分析，该地块的商业价值要超过之前分别被卓越及华润置业拍得的三幅地块。
根据出让公告，该宗地块用地面积5.14万平方米，规划建筑面积47.7万平方米，其中办公面积30.33万平方米、商业面积5.8万平方米、商务公寓面积6万平方米、酒店面积5万平方米。地块按照最终成交价.1亿元估算，楼面地价约为元/平方米，无论在出让总价和单价方面，均超过年8月华润置地获得的前海第三宗地块。
据了解，当日现场共有5家企业及联合体参与竞标，分别是金地集团、中洲地产、美国房企兆华斯坦-前海国际能源联合体、卓越周大福联合体，还有港企香港力宝北方地产控股有限公司。此次招标采用综合评标法，满分分，其中，技术标50分，商务标50分。克而瑞深圳区研究总监余海洋在拍卖之前曾作出分析：“这块地的区位优势强于前海之前出让的地块，又是地铁物业，成交价可能高达百亿以上。但以综合评标法就意味着可能是政策性的定向出让，而非价高者得。”
此宗用地的招标出让文件规定了开标程序及评标方法。开标采用两阶段的开标方式。第一阶段开启技术标。第二阶段为商务标得分情况。
第一阶段开标会结束后，技术标、《招标评标报告》以及其他评标资料一并送交评标委员会评审。招标人拆封所有通过技术标评审的投标人的商务标书；当场宣读投标人名称、商务标投标报价以及招标文件规定的其他内容；评标委员会评审确定后，由招标人当场宣布各投标人技术标、商务标得分和评标总分，并公布中标人。
前海区域最初的重要定位之一就是强化深港合作，作为前海拍地之后首次出现的单独竞标的港资企业，香港力宝北方地产却在技术标评分公布之时废标。接下来的看点，自然落在兆华斯坦和前海国际能源金融中心联合体以及卓越周大福联合体的身上。第一轮出炉的是技术标得分，前者技术标得分是22.31分，后者为11.4分，分别名列第一、二位。
当天的拍卖会，卓越集团总裁李晓平现场督阵，极为重视。但下午的技术标分数结果公布后，卓越与周大福联合体的分数即被兆华斯坦一方远远抛离。
据记者了解，技术标结果刚一出炉，卓越集团与周大福联合体的一位代表立即表示不满，并当场对深圳市土地房产交易中心工作人员提出质疑。最终，卓越一方并未得到回应。
上述房企人士告诉记者，其实技术标得分结果刚一出炉，在场人员普遍认为这块地的最终归属已无悬念，因为各大房企对地块价值的研究已经做足功课，投标价格应该不会相差太大。
在第二轮的商务标中，潮商集团联合体出价.10亿元仍居首位，而卓越周大福联合体出价亿元紧随其后。最终，兆华斯坦开发公司和深圳市前海国际能源金融中心以最高分72.31分中标。
竞拍前的暗斗
事实上，两家联合体的争斗早在竞拍之前就已经开始。
竞拍前一天的年1月22日，有媒体报道，卓越集团将与老牌港企周大福结成战略合作关系，参与竞标年前海深港现代服务业合作区首幅出让的商业地块。
上述房企人士分析，通常来说，某家房地产公司是否参与一块地的竞标，属高度机密。只有到了拍卖现场，才能大致了解有哪些房企参与。一些知名度较高的房企，甚至会在拍卖之前临时注册一个“马甲”公司，代替母公司在拍卖现场参与竞标，以掩人耳目。
事实上，这一现象在地王级地块的拍卖中，频繁出现。最近的案例发生在年10月22日，上市港企龙光地产耗资46.8亿元以“马甲”金骏地产的名义，拍得今年深圳出让的唯一一块纯住宅用地。
“像卓越和周大福，在竞拍之前就大张旗鼓地声张造势，极为罕见。”该人士进一步分析，前海最初的规划定位是探索深港澳的合作机制，打造深港澳金融合作创新平台。一旦哪家房企与知名港企绑定竞标，往往胜算很大，根本无需事先放风营造氛围。他认为，只有一个理由能够解释，那就是——“竞争对手在政策层面的优势很大，在拍卖之前已经抢占了先机。”
在当天的拍卖之中，卓越周大福联合体最为强劲的竞争对手，无疑是兆华斯坦-前海国际能源联合体。
公开资料显示，兆华斯坦高层到访深圳之前的2年5月，前海国际能源总裁郑成文已开始频繁赴世界各国招商，并与兆华斯坦接洽谈合作，商讨开展前海国际能源金融中心规划设计等前期工作。
兆华斯坦
